烟台市住宅专项维修资金管理办法（草案）

第一章 总 则

第一条 为加强住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《山东省住宅专项维修资金管理办法》《烟台市物业管理办法》等法律、法规、规章及国家相关的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内国有土地上建设的商品住宅、售后公有住房（含毗临建筑）、在住宅物业管理区域内单独依法登记权属的车库和储藏室维修资金的交存、使用、管理和监督，均适用本办法。

第三条 本办法所称维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、无障碍设施、楼宇对讲、单元门、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、雨水污水管道、非经营性停车场所、非专业经营单位管理的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督原则。

第五条 市住房城乡建设局会同市财政局负责全市行政区域内维修资金的指导和监督工作。

市住房保障和房产交易中心为本市所辖芝罘区、福山区、莱山区、牟平区、黄渤海新区（开发区）、高新区、蓬莱区的维修资金专户管理机构，负责维修资金专户的存储、支付、管理等有关工作。

各区市物业主管部门会同同级财政部门负责本辖区内维修资金的指导和监督工作。各区市物业主管部门具体负责本辖区内维修资金的交存、使用等相关业务的受理、审批、存档等管理工作。

镇人民政府（街道办事处）可根据物业主管部门授权，办理维修资金交存、使用等相关业务；社区居委会协助镇人民政府（街道办事处）做好相关工作。

第六条 出售公有住房的维修资金，应当在完成核对后，由财政部门划转到当地物业主管部门进行统一管理。

第七条 物业主管部门应当加强维修资金管理信息系统建设，逐步实现维修资金交存、使用表决、公示查询和监督管理的信息化与网络化，提高维修资金管理效率。

第二章  交 存

第八条 住宅、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金。

住宅与非住宅有共用基础的，若住宅位于非住宅上方，住宅与非住宅按整体楼层数确定相应交存标准；住宅与非住宅不存在共用基础、以共墙形式相连的，住宅与非住宅按各自楼层数确定相应交存标准。

第九条 商品住宅、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。首期交存标准为：不带电梯的总楼层数为七层及七层以下房屋按58元/平方米交存；带电梯的总楼层数为十二层及十二层以下房屋按66元/平方米交存；总楼层数为十二层以上房屋按118元/平方米交存。

出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金；业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

第十条 开发建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按本办法规定交存维修资金，并督促业主交存。在所购房屋办理竣工验收备案前，业主应足额将首期维修资金直接交存至维修资金专户。

截至竣工交付尚未售出的房屋，开发建设单位在办理竣工验收备案前交存首期维修资金，未足额交存的，住房城乡建设行政管理部门不予办理竣工验收备案。

实行商品房预售资金监管的，开发建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转至维修资金专户。

业主未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋。

第十一条 商品住宅业主交存维修资金一般按以下程序办理：

（一）登录物业主管部门维修资金交存服务系统自主交存或到辖区物业主管部门维修资金业务窗口或维修资金专户银行柜台交存；

（二）获取省财政部门统一监制的维修资金专用票据（电子）。

第十二条 物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户。资金专户下设房屋账户和公共账户。

(一)房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金以及房屋账户的增值收益，房屋账户的维修资金属于业主所有，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设总账，按房屋户门号设分户账，核算到户。

(二)公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金以及出售公有住房划转的维修资金，公共账户的维修资金属于全体业主共有，按物业管理区域设总账，按幢设分户账。

第十三条 物业管理区域内的公共收益主要包括利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。

公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。

第十四条 商品住宅已经出售但未交存首期维修资金的，业主应当在办理房屋所有权首次登记时按本办法维修资金的交存标准进行补建。

出售公有住房时未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存或者未足额交存的，应当按规定补交。

第十五条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当按首期交存额度补齐。各区市物业主管部门应当向相关业主委员会或社区居委会发出续交通知书，由业主委员会或社区居委会督促业主续交。

(一)成立业主大会的，由业主委员会协调相关业主组织实施，物业服务企业配合。

(二)未成立业主大会但实施物业管理的，由社区居委会协调相关业主组织实施，物业服务企业配合。

(三)未成立业主大会也未实施物业管理的，由社区居委会协调相关业主组织实施。

第十六条 业主补交、续交维修资金，应直接交存至维修资金专户。物业服务企业或者其他机构应当配合维修资金的收取、交存等工作。

第三章  使 用

第十七条 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致原则。

第十八条 维修资金使用必须符合以下条件：

（一）维修项目属于共用部位、共用设施设备，并已过保修期；

（二）维修资金账面金额低于首期交存金额的30%时，足额续交后方可使用；

（三）一般使用应当由有利害关系的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十九条 维修资金的使用分为一般使用和应急使用。

一般使用是指采取传统方法投票表决一个或多个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

申请单位一般是指业主委员会、社区居委会或由其委托的物业服务等企业。

第二十条 维修资金的一般使用，按照以下程序办理：

(一)申请单位根据房屋需维修、更新改造的情况向物业主管部门提出申请，物业主管部门接到申请后应到现场进行勘察并形成书面现场勘察记录，符合使用条件的告知申请单位正式启动一般使用程序。

（二）申请单位根据业主、业主委员会的意见及勘察结果，提出维修和更新、改造计划建议，制定维修和更新、改造方案、维修工程预算书，进行公示，并向维修资金列支范围内有利害关系的专有部分面积的业主征求意见和进行表决，并对结果进行公示。公示时间不少于5天。

(三）公示期间，物业主管部门应现场查验公示情况并形成书面记录。公示期满无异议的，申请单位向物业主管部门报备，并组织实施维修和更新、改造方案。

(四)维修工程竣工后，由申请单位负责组织相关人员到现场进行工程认定，对维修工程的真实性及是否与维修计划相一致进行审核确认并出具相关验收材料，所在地镇人民政府（街道办事处）应参与验收并对验收材料进行签章确认。申请单位应当将维修工程竣工决算书、维修费用分摊明细表在物业管理区域内显著位置公示。公示时间不少于5天。

(五)维修工程竣工经公示无异议后，申请单位到物业主管部门办理维修资金划拨手续，需提交以下材料：

1.住宅专项维修资金一般使用申请表；

2.住宅专项维修资金一般使用业主意见征询表；

3.维修费用分摊明细表；

4.施工企业维修合同和资质证书；

5.维修工程决算书；

6.竣工验收证明；

7.经公示的住宅专项维修资金一般使用业主意见征询表、维修费用分摊明细表和维修工程决算书等材料的照片及工程维修前与维修后的留存照片；

8.根据规定应由工程造价咨询机构对工程造价审价的，还应提交项目审价报告。

第二十一条 维修资金的应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修和更新、改造。

第二十二条 有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）因地震、台风等自然灾害造成的需紧急维修情况；（二）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（三）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；

（四）消防设施存在严重故障需立即维修的；

（五）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（六）玻璃幕墙炸裂；

（七）给排水管道严重堵塞或爆裂；

（八）地下车库雨水倒灌；

（九）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

第二十三条 出现需应急维修情形时，经业主委员会现场查验确认后立即组织维修，物业服务企业配合。

申请单位应根据工程进度，在物业管理区域内显著位置公示行业主管部门出具的整改意见书、维修工程改造方案、维修工程预算书、竣工验收证明、住宅专项维修资金应急使用费用分摊公示表等材料。公示时间不少于5天。

第二十四条 维修资金应急使用拨款需提交以下材料：

（一）住宅专项维修资金应急使用申请表；

（二）住宅专项维修资金应急使用费用分摊公示表；

（三）行业主管部门出具的整改意见书；

（四）施工企业的维修合同和资质证书；

（五）工程维修前与维修后的留存照片；

（六）维修工程决算书；

（七）竣工验收证明；

（八）根据规定应由工程造价咨询机构对工程造价审价的，还应提交项目审价报告。

第二十五条 申请单位应当选聘具有相应能力的单位进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。物业主管部门应当将所需维修费用划至有关单位账户。

第二十六条 物业管理区域及区域内住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

(一)物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

(二)房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该房屋全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）电梯起始层业主不需分摊电梯维修和更新、改造费用。

第二十七条 涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，可从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

第二十八条 公共账户维修资金使用需提交以下材料：

（一）住宅专项维修资金公共账户使用申请表；

（二）业主大会同意使用的证明材料；

（三）业主大会成立的登记确认材料；

（四）维修费用分摊明细表；

（五）维修工程决算书；

（六）竣工验收证明；

（七）施工企业的维修合同和资质证书；

（八）工程维修前与维修后的留存照片；

（九）经公示的维修工程决算书、维修费用分摊明细表等材料的照片；

（十）根据规定应由工程造价咨询机构对工程造价审价的，还应提交项目审价报告。

第二十九条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位可从已交存的维修资金所产生的利息中分摊维修和更新、改造费用，不足资金应由开发建设单位承担。

未交存维修资金或者维修资金续交不足，发生应分摊维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积承担。

第三十条 申请单位应按工程管理规定采取公开招标等方式选择专业施工企业，与中标的施工企业签订工程施工合同，并按有关规定办理施工许可证等法定手续。

第三十一条 相关业主在公示中提出异议的，由异议人与申请单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十二条 因维修、更新、改造工程产生的质量监督及鉴定、造价咨询、招投标等费用应当计入维修、更新、改造成本。

申请单位可在合同中约定维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金等条款。

第三十三条 为保证工程质量和维修资金的合理使用，对于单笔工程预算5万元以上，或决算金额超过预算金额10%以上的，申请单位应聘请工程造价咨询机构对工程预决算进行审核。

第三十四条下列费用不得从维修资金中列支：

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

(二)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

(三)依法专属于特定房屋且建设单位销售时已经列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等专有部位的维修费用；

(四)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

(五)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第四章  监督管理

第三十五条 物业主管部门在保证维修资金安全和正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，实现维修资金的保值增值。

第三十六条 维修资金增值收益应当定期分配，当年交存部分和计息期内资金发生变动的收益按同期银行活期利率计算，其余部分的年化收益以不低于同期银行一年定期存款基准利率计算。物业主管部门应当与专户银行每年进行一次账目核对。

第三十七条 物业主管部门应当通过公开招标等方式选定商业银行，开立维修资金管理专户，并把资金保值增值、管理高效等指标作为选择专户银行的依据。

第三十八条 经业主大会决议，业主委员会可自行管理维修资金，接受物业主管部门的监督。自行管理维修资金应具备的条件和流程，由物业主管部门另行规定。

第三十九条 房屋所有权转让时，该房屋维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时自动转移。

第四十条 因拆除、倒塌、烧毁等原因造成房屋灭失的，房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第四十一条 物业主管部门应当建立业主查询制度，公开电话、网站，接受业主对房屋账户和公共账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受业主投诉监督。

第四十二条 物业主管部门应按照有关规定每年对本级维修资金管理情况开展财务审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。

第四十三条 维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省财政部门有关规定。根据财政部印发的《住宅专项维修资金会计核算办法》，物业主管部门在首次执行日，应当按照规定设立新账，将原账资金、负债和净资产会计科目期末余额进行重新分类后转入新账相关会计科目，对新账相关会计科目期初余额进行调整。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

市住房城乡建设局应当会同同级财政部门每年组织维修资金管理的自查、互查、抽查等检查活动。

第四十四条 维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。

第四十五条 维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第四十六条 恶意骗取、套用、挪用维修资金的单位和个人，或者业主因未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。

第四十七条 物业主管部门应当将开发建设单位对维修资金交存、使用的服务情况纳入其信用档案管理。物业主管部门、财政部门及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附 则

第四十八条 公共建筑的维修资金交存，参照本办法商品住宅标准执行。人防工程、社区用房、物业管理用房等公益性用房不交存维修资金，其维修费用由产权人或使用人分摊。

第四十九条 各区市物业主管部门要充分发挥维修资金在老旧小区整治后物业共用部位、共用设施设备维修和更新改造中的作用，完善管理措施，确保整治后的老旧小区物业住用安全。

第五十条 未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行本办法规定的业主委员会的职责。

第五十一条 本办法实施前已经办理商品房预售许可和商品房现售备案手续的开发项目，仍按原交存标准执行。

第五十二条 本办法实施前收取的物业管理公共资金按本办法补建、补交后，可变更为维修资金管理使用。

第五十三条 各区市政府可根据本办法规定，结合当地实际，制定售后公有住房维修资金及已收取的物业管理公共资金的管理实施细则，并组织实施。

第五十四条 本办法自  年  月日起施行，有效期至年  月  日。

烟台市住宅专项维修资金管理办法（草案解读）

一、起草背景

住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，涉及千家万户利益，原《烟台市住宅专项维修资金管理办法》(烟政办发〔2016〕18号）已到期。为满足实际需求，市住建局物业管理科、市住房保障和房产交易中心启动《烟台市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）起草工作，完成初稿后，截至2023年８月，先后召开座谈会、征求意见会５次，听取市直有关部门、开发企业、物业企业、物业协会、房地产协会等单位建议，并在市政府门户网站公开向社会征集意见建议，共收集意见建议40余条，经多次修改完善，形成本稿。2023年4月，《办法》被列为市政府2023年度重大行政决策事项。

二、出台目的

为加强住宅专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备维修和正常使用，保障百姓的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》建设部、财政部第165号令等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

三、起草依据

1.《中华人民共和国民法典》。

2.《住宅专项维修资金管理办法》建设部、财政部第165号令。

3.《住宅专项维修资金会计核算办法》财政部财会〔2020〕7号。

4.《关于加强住宅专项维修资金监管工作的通知》省住建厅鲁建物函〔2020〕2号。

5.《山东省住宅专项维修资金管理办法》鲁建物字〔2020〕7号。

6.《关于调整〈山东省住宅专项维修资金管理办法〉有关业主表决事项及表决规则的通知》鲁建物函〔2021〕1号。

7.《中共烟台市委机构编制委员会关于印发市住房城乡建设局所属事业单位机构职能编制规定的通知》。

四、主要内容

《办法（草案）》共五章54条，主要内容如下：

第一章 总则，共7条。 主要对制定依据、维修资金交存范围、基本定义、各级部门职责分工等内容进行了规定。

第二章 交存，共9条。主要对维修资金交存标准、交存节点、交存流程和专户管理要求等进行了规定。

第三章 使用，共18条。主要对维修资金使用条件、使用方式、使用流程和相关标准要求等进行了规定。

第四章 监督管理，共13条。主要对账户资金安全管理、增值保值、维修资金返还、信息公开、账户审计管理、违法违规行为处罚等等进行了规定。

第五章 附则，共7条。主要对公共建筑的维修资金交存、

交存政策衔接、办法有效期限等进行了规定。

五、主要特点

《办法》起草过程中，注重与《民法典》（2021年1月1日实施）《山东省住宅专项维修资金管理办法》（2020年7月1日实施）等最新法律法规、上级政策的衔接，充分考虑烟台实际，主要有以下特点：

一是扩大交用范围，贴合民需民意。《办法》将“在住宅物业管理区域内单独依法登记权属的车库和储藏室”纳入维修资金交存、适用范围。将“无障碍设施”“单元门”“雨水污水管道”“非专业经营单位管理的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备”等列入维修资金使用范围，贴合烟台实际，能够更好的满足群众需求。

二是改变交存方式，保障资金安全。原《办法》规定“业主在办理房屋交付手续时将首期维修资金交至开发建设单位，开发建设单位在办理房屋所有权登记时足额交至维修资金专户。”《办法》调整为“在所购房屋办理商品房网签合同备案前，业主足额将首期维修资金直接交存至维修资金专户。”维修资金交存方式改为由业主自主交存至维修资金专户，并明确了维修资金交存责任、节点，有利于保障资金安全。

三是表决要求降低，使用更加便捷。《办法》将维修资金一般使用条件“专有部分占建筑物总面积三分之二以上且总人数三分之二以上的业主讨论通过”修改为“由有利害关系的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”表决阻力减小，有利于快速使用维修资金。

四是增加便民措施，减轻企业压力。《办法》增加“建立业主查询制度，接受业主对房屋账户和公共账户中维修资金的交存、使用、增值收益和账面余额查询”条款，确保业主的知情权、监督权。增加“实行商品房预售资金监管的，开发建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转至维修资金专户”，减轻了开发企业资金压力，有利于优化营商环境。