烟台市住房和城乡建设局

关于印发《烟台市市属直管公房管理实施细则》的通知

烟建住房〔2024〕34号

机关有关科室、局属有关单位：

现将《烟台市市属直管公房管理实施细则》印发给你们，请认真遵照执行。

烟台市住房和城乡建设局

2024年9月26日

烟台市市属直管公房管理实施细则

第一章  总则

第一条 为规范市属直管公房管理，根据《烟台市直管公房管理办法》，制定本细则。

第二条 本细则适用于烟台市市属直管公房的管理。

第三条 烟台市市属直管公房管理服务中心（以下称市直管公房中心）负责市属直管公房（以下称直管公房）的档案管理、租赁使用、修缮养护、安全管理和保值增值。

第二章  租赁管理

第四条 直管公房档案由市直管公房中心统一建档、集中管理。档案包括涉及房屋管理、租赁、维修等活动的一切图、档、卡、册、证等材料。

第五条 申请承租直管公房的单位或个人，须符合以下条件：

（一）具备完全民事行为能力并能够承担相关承租费用。

（二）无不良征信记录。

（三）申请承租直管公房住宅的申请人及其配偶，未承租其他直管公房住宅。

（四）之前承租过直管公房的，无转租、欠租等违反直管公房管理规定情形。

（五）烟台市引进的“优秀青年人才”享受优先承租权。根据烟委人组办发〔2022〕1号文件内容，自2020年6月1日起，首次新引进我市企事业单位工作（签订正式劳动合同或毕业生就业协议书）、45周岁以下博士研究生、40周岁以下硕士研究生、35周岁以下“双一流”高校和全球前200名高校学士本科生，在烟台市芝罘区、莱山区名下无房产的青年人才，享受直管公房优先承租权。

（六）市住房城乡建设局系统职工承租直管公房的，应当按照系统内职工承租直管公房管理相关规定（烟建工委〔2014〕31号）办理。

第六条 经营性直管公房租赁按以下程序办理：

（一）确定租金标准。按程序选定评估公司，评估确定租金标准。

（二）信息发布。市直管公房中心每个单数月份的25日（如遇节假日则顺延至之后的第一个工作日）统一在烟台市房产交易网、大小新闻APP、《烟台晚报》等媒体公开发布房屋租赁信息。

（三）查看房屋。申请人提出申请，房管人员与申请人现场查看房屋，确认房屋状况及房屋配套设施设备等。

（四）提交材料。个人承租的，提交申请人及其配偶的身份证明（验原件收复印件）、户口簿（验原件收复印件）、承租人所在单位出具的年收入证明（申请人无单位的，需有担保人，并提供担保人所在单位出具的年收入证明）、当地银行开具的无不良征信记录证明、“优秀青年人才”证明材料及其他相关材料；单位承租的，需提交单位营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书、经办人身份证明（验原件收复印件并加盖公章）、纳税证明等材料。

（五）确定承租人。按照第五条规定审核确定承租人。一套房屋出现多人符合申请条件的，各申请人在缴纳竞租保证金后，以评估价格作为竞租底价，采取竞租的方式，出价最高者确定为承租人。

（六）签订租赁协议并交付房屋。

第七条 签订租赁协议时，执行成本租金的直管公房每次约定的租赁期限不超过2年，经营性直管公房每次约定的租赁期限不超过5年。

第八条 执行成本租金的直管公房住宅承租人申请过户的，需提交以下材料：

（一）承租人（1999年1月1日〔不含〕前承租直管公房）去世，与其连续共同居住2年以上配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女申请过户的需提交：

1.过户申请书（原件）；

2.原承租人死亡证明（验原件收复印件）；

3.申请人为原承租人配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的证明材料；

4.与原承租人共同居住2年以上的证明；

5.申请人身份证、户口簿（验原件收复印件）；

6.直管公房租赁协议（原件）；

7.申请人不动产登记信息查询证明（原件）；

8.其他应收取的材料。

（二）夫妻离异，承租人自愿放弃房屋承租权，原配偶申请过户的需提交：

1.过户申请书（原件）；

2.申请人身份证、户口簿（验原件收复印件）；

3.离婚相关材料（验原件收复印件）；

4.原承租人书面放弃承租权证明（原件）；

5.直管公房租赁协议（原件）；

6.申请人不动产登记信息查询证明（原件）；

7.其他应收取的材料。

（三）直管公房承租人之间自愿调换承租权申请过户的需提交：

1.调换承租权书面申请书（原件）；

2.身份证、户口簿（验原件收复印件）；

3.双方直管公房租赁协议（原件）；

4.申请人不动产登记信息查询证明（原件）；

5.其他应收取的材料。

（四）对面房承租人中一方放弃承租权，另一方承租人申请过户的需提交：

1.过户申请书（原件）；

2.放弃使用权方夫妻双方出具的书面放弃证明（原件）、身份证明（验原件收复印件）；

3.申请人身份证、户口簿（验原件收复印件）；

4.双方直管公房租赁协议（原件）；

5.申请人不动产登记信息查询证明（原件）；

6.其他应收取的材料。

因过户变更承租人租住原为单位福利分配、拆私房安置直管公房住宅的，仍执行成本租金。

第九条 成本租金按照折旧费、维修费、投资利息、管理费和房产税五项因素，每3至5年进行核算调整。

第十条 经营性直管公房在每次签订租赁协议前，须委托评估机构评估确定租金标准。承租人为改制企业延续承租的，租金标准应逐步向评估价格过渡。

第十一条 直管公房租金收缴按以下程序办理：

（一）租金收缴

1.线下缴纳

（1）承租人到房管处现场缴纳租金的，房管员开具租金收缴单，经租员核对租金收缴金额和收缴期限后，承租人凭租金收缴单到财务科缴纳租金。财务科出纳人员按照租金收缴单收取租金后，在租金收缴单上签字确认已收款，相应联返给房管员和经租员。同时，开具非税收入专用票据，承租人签字后领取票据。

（2）承租人行动不便、确有困难的，应提供上门收取租金服务，上门服务工作不少于两人，先到财务科领取非税收入专用票据及收款机具，收款后为承租人开具专用票据。当天补开租金收缴单，将收取的款项及使用的票据交至财务科，结合入户房屋普查工作，按要求拍摄并归档上门收款影像资料。

（3）在收取现金时，应当面清点现金，鉴别真伪，防止出现假币、错收，大额面值钞票须经2次验钞机验证，确定无误后当天上缴财务科，如出现丢失、误收假币或收款错误情况，由收取人负责追回或承担损失。    2.线上缴纳

（1）承租人通过山东财政缴费平台缴纳租金的，财务科出纳人员依据房管员开具的租金收缴单提供缴费码，待承租人缴费成功后，财务科出纳人员在租金收缴单上签字确认已收款，相应联返给房管员和经租员留存。

（2）承租人通过银联转账到单位账户缴纳租金的，财务人员依据转账金额及时和房管员开具的租金收缴单进行确认核对，签字确认已收款，相应联返给房管员和经租员。

（3）承租人通过线上缴纳租金的，房管员负责将承租人电话或邮箱号提供给财务科，财务科将非税收据发送其提供的号码上，承租人可以在微信公众号中自助下载打印。

（二）台账登记

1.租金收取后，财务科出纳人员根据开具的财政非税收入票据，录入财政非税系统，并于当天通过银行缴存至财政专户。

2.房管员登记租赁台账，并通过直管公房管理信息系统租金管理模块录入租金收缴信息（收取租金为2018年底前欠租且系统中已登记欠租的，在录入租金时，源单类型选择陈欠登记单；收取2019年1月1日以后租金的源单类型选择起租单）。

3.经租员登记租赁台账，并核实直管公房管理信息系统中租金收缴信息录入情况。

（三）租金核对

1.市直管公房中心财务科、租金管理科按月汇总核对租金收缴情况。

2.房管员根据当月实际收缴租金逐笔填报租金收缴对账表；经租员根据租金收缴单及管理信息系统报表管理模块中实收租金统计表统计的同一时间段内租金金额进行核对，租金收缴单、管理系统统计、租金收缴表数据核对一致后在租金收缴表上签字确认。

3.财务科根据当月收缴租金情况进行核对，无误后签字确认。核实后的租金收缴表报房管处（科室）负责人及市直管公房中心财务科和租金管理科。

（四）租金催缴

1.提前通知。在约定缴租日期前一个月内，房管人员通过电话、短信等方式提前提醒承租人。

2.入户催缴。对超过约定缴租日期15日未缴纳租金的，房管人员除通过电话、短信、微信等方式催缴，须采取入户催缴方式进行催缴。

3.送达催缴函。对欠缴租金超过1个月的，采取书面形式送达催缴函，并由承租人签收。承租人无法联系的，应在房屋户门上张贴催缴函，并拍照留证。

4.加大催缴力度。对欠租超过2个月的，房管员每月至少入户催缴1次，并对承租人欠租情况进行了解，对欠租原因进行预判。

5.送达律师函或提起诉讼。对欠租超过3个月的，及时通过法律顾问送达律师函。律师函送达后仍拒绝缴纳的，通过诉讼进行追缴。

（五）检查督导。各房管处负责人对租金收缴工作进行全面及时督导和经常性检查，对欠缴租金的，建立问题台账，及时督导租金催缴工作和预警机制的执行情况。

第十二条 直管公房住宅享受租金减免的承租户，租金减免条件发生变化的，应及时告知市直管公房中心。

市直管公房中心应对减免条件在每次签订租赁协议前进行复核，不符合减免条件的，应调整租金标准或收回房屋使用权。

第十三条 承租人腾退直管公房时，房屋及其附属设施设备应完好无损。因使用不当，造成房屋或其附属设施设备损坏的，承租人应负责修复和赔偿损失。

承租人租赁期间投资增加的附属设施设备或装修，属于不可移动的，不得破坏或拆除，腾退房屋时一并交付给市直管公房中心，不予补偿。

承租人租赁期间，经市直管公房中心同意增加的集中统一供热、供气以及水电表改造投资，腾退房屋时，提供原始投资凭证，根据设备使用情况给予返还。

第三章  征收补偿

第十四条 直管公房征收补偿方案，应充分保障市直管公房中心和承租人的合法权益，确保国有资产保值增值。

第十五条 直管公房征收时，承租人应在签约期内签订征收补偿协议并依约腾空房屋。

第十六条 直管公房住宅征收时，执行成本租金的直管公房承租人，可继续承租安置房屋，搬迁费、装饰装修补偿、临时安置费、搬迁奖励费等补偿费用根据征收补偿方案由征收部门支付给承租人。

其他直管公房住宅征收时，自征收通告发布之日起，原租赁协议自动解除，不再给予承租人房屋安置，搬迁费、装饰装修补偿、搬迁奖励费、3个月的临时安置费等补偿费用根据征收补偿方案由征收部门支付给承租人。

第十七条 直管公房非住宅征收时，自征收通告发布之日起，与承租人的租赁关系自动解除，不再给予承租人房屋安置，搬迁费、经评估的装饰装修补偿、12个月的停产停业损失等补偿费用根据征收补偿方案由征收部门支付给承租人。

承租人需继续承租安置房屋的，按照评估租金标准可优先承租。

第十八条 直管公房征收补偿协议由市直管公房中心、承租人与征收部门共同签订，未经市直管公房中心同意，征收部门不得与直管公房承租人签订征收补偿协议。

第十九条 自修自用直管公房征收安置后,房屋使用单位不再使用安置房屋的，应将房屋腾空后交还给市直管公房中心；使用单位需继续承租安置房屋的，须重新办理租赁申请手续；使用单位存在转租、转借等违规使用自修自用直管公房的，不再给予原使用单位房屋安置。

第二十条 直管公房征收时，承租人有下列情形之一的，由市直管公房中心收回房屋,不再给予承租人安置：

（一）转租、转借、转让直管公房的；

（二）拖欠租金的；

（三）利用房屋进行违法活动，损害公共利益的；

（四）损坏房屋结构和附属设施设备未按要求修复的；

（五）已按房改政策购买房屋或购买经济适用房以及

享受保障性住房政策的；

（六）其他不符合直管公房管理规定的。

第二十一条 除房屋产权补偿外，征收部门应给予市直管公房中心下列补偿：

（一）被征收房屋附属设施设备的补偿；

（二）征收期间房屋租金损失的补偿；

（三）其他按征收补偿方案应给予的补偿。

征收期间直管公房租金损失,补偿时限为自征收通告发布之日起至安置房屋交付后三个月（不满月按月计算），补偿标准不低于原租赁协议约定的租金标准。

第二十二条 直管公房安置房屋交付时，由市直管公房中心与征收部门办理房屋交接手续。

未经市直管公房中心同意，征收部门不得将直管公房安置房屋交付给他人。

第四章  房屋安全与维修管理

第二十三条 直管公房的安全管理应遵循依法使用、定期检查、防治结合、住用安全的原则。

第二十四条 承租人应当对所承租房屋及其设施设备的安全情况进行检查，发现房屋存在安全隐患的，应及时向市直管公房中心报告，如未及时报告造成安全事故由承租人承担一切责任。

因承租人使用不当，擅自改变房屋设施设备、超载使用或其他原因引起的损坏，由承租人负责及时修复和赔偿，并承担由此产生的一切责任。

第二十五条 直管公房经鉴定机构鉴定为危险房屋的，市直管公房中心应当按照房屋安全鉴定报告的意见及时采取治理措施。承租人应当配合履行危险房屋治理的义务，因承租人不配合造成损失的，由承租人承担一切责任。

第二十六条 直管公房承租人需对房屋进行装修应当保障房屋的整体结构安全，不得影响毗邻房屋的使用安全；房屋修缮、改造或进行室内装饰装修及增加设施设备的，应报市直管公房中心批准后实施。

承租人不得擅自改变房屋用途或拆改房屋的主体和承重结构。

第二十七条 市直管公房中心负责对直管公房的原有设施设备进行维修养护工作。对房屋一次性折旧价计入租金的项目（如：木地板、地砖地面、瓷砖墙面、装饰顶棚、铝合金门窗等）不再对其维修更新。

承租人自行装修或增加的设施设备，由承租人负责维修养护并承担责任。

第二十八条 自修自用直管公房的使用单位，负责房屋的日常维修养护和安全管理，定期检查维修并消除安全隐患，确保房屋完好和使用安全。房屋使用期间发生安全事故的，由房屋使用单位承担责任。

第二十九条 房屋共用部位、共用设施设备的维修，按照住宅专项维修资金管理有关规定执行。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视管线等维修养护工作按照相关规定执行。

第五章  附则

第三十条 承租双方违反直管公房管理规定，或未履行租赁协议约定，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。

第三十一条 本细则自2024年11月1日起施行，有效期至2029年10月31日。