一、背景和过程
物业服务收费，事关千家万户。维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，市发展改革委会同市住房城乡建设局开展了市区普通住宅前期物业服务收费政策执行情况调研工作，根据调研情况和上级有关规定，借鉴省内周边地市成功经验，对《关于重新明确市区物业服务收费等有关事宜的通知》(烟发改价格〔2022〕419号)文件部分内容进行了修订，在此基础上，延续执行该收费政策。
二、决策依据
依据《政府制定价格行为规则》(国家发改委2017年第7号令)《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）《山东省定价目录》(鲁发改价格〔2020〕1361号)《关于支持“好房子”建设的若干政策措施》（鲁建发〔2025〕7号）等文件规定。
三、出台目的
延续执行物业服务收费政策，一方面保持收费政策的连贯性，辅助提升物业服务行业整体服务标准化水平；另一方面，让业主或物业使用人继续运用熟知的收费政策，及时化解价费纠纷。
四、主要修订内容
1.增加第一条第一部分“经省、市住建部门认定的高品质住宅项目物业服务收费实行市场调节价”内容。进一步优化普通住宅物业服务收费定价形式。根据省住建厅等6部门印发的《关于支持“好房子”建设的若干政策措施》(鲁建发〔2025〕7号)文件精神，经省、市住建部门认定的高品质住宅项目物业服务收费实行市场调节价。如：烟台市住建部门认定的蓝天·博识雅苑、正大青特·尚誉府、坤城·长安映月等项目属于高品质住宅，其物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由双方通过前期物业服务合同约定。
2.增加第三条第四部分“物业服务企业应业主或物业使用人的要求，提供机动车看管、家政服务等特约服务，以及物业服务企业超出前期物业服务等级标准提供的增值服务，其收费标准均实行市场调节价。特约及增值服务的服务内容、服务质量、收费标准，由业主或物业使用人与物业服务企业单独签订服务合同协商确定。建设单位不得与物业服务企业签订特约及增值服务合同。特约及增值服务合同不得与前期物业服务合同捆绑签订”内容。进一步规范普通住宅前期物业特约及增值服务费相关事宜。明确特约服务及增值服务，实行市场调节价，收费标准由业主或物业使用人与物业企业单独签订服务合同进行约定。特约及增值服务合同不得与前期物业服务合同捆绑签订。建设单位不得代签相关合同。从根源上杜绝“强制消费”，保障业主或物业使用人自主选择权。
3.增加第三条第五部分“普通住宅车位租赁费应当由建设单位收取。建设单位委托物业服务企业管理并收取车位租赁费的，应当签订书面委托合同；未签订书面委托合同的，物业服务企业不得收取。建设单位不得以整体或部分转移车位所有权或使用权的形式规避政府指导价管理”内容。进一步规范建设单位权属车位租赁收费行为。明确了普通住宅车位租赁收费主体是建设单位；建设单位也可签订书面委托合同委托物业企业代收。严禁建设单位通过转移车位权属等方式规避政府指导价管理，保障业主租赁权益。
4.增加第三条第六部分“既有多层增设电梯的普通住宅，前期物业公共服务费按未配备电梯收费标准执行的，增设电梯运行维护费用由相关业主共同承担，协商约定”内容。进一步明确普通住宅加装电梯后运行费用分摊事宜。既保障了加装电梯业主的使用需求，又避免了未使用业主的不合理负担，体现 "谁受益、谁承担" 的公平原则。
五、名词解释
1.前期物业：是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。
2.高品质住宅：是符合高质量发展要求，具备质量优良、安全耐久，功能优化、健康舒适，环境优美、便利宜居，设施完善、技术先进，低碳绿色、节能环保，服务精细、邻里和谐的品质，体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向，广大群众普遍认可的“好房子”。
六、政策咨询部门及联系方式
烟台市发展和改革委员会价格科
联系电话：0535-6244375
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