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关于健全土地房屋产权保障“全周期”“全链条”长效工作机制的意见

烟自然资规规〔2024〕2号

各区市人民政府（管委）：

为贯彻落实《关于健全土地房屋产权问题防范长效机制的意见》（鲁自然资规〔2024〕5号）文件精神，强化国有土地上新建城镇住宅项目“全周期”监管，畅通土地房屋产权“全链条”办证路径，保障购房群众合法权益，防止新的“办证难”问题产生，经市政府同意，就健全土地房屋产权保障“全周期”“全链条”长效工作机制提出以下意见。

一、加强工作措施

（一）强化土地规划全程监管。落实“三严格、三不得”：严格依法核定用地规划条件，严格实施土地招拍挂制度，严格依据详细规划和规划条件核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，建设用地规划许可证、出让合同明确的宗地土地用途、容积率等应当符合经依法核定的规划条件；未依法依规取得规划许可，不得实施新建、改建、扩建工程，不得擅自改变土地用途，不得擅自调整容积率等规划条件。深化“一码管地”，探索推行地籍调查贯穿土地管理全生命周期，土地供应前应完成地籍调查工作，预编不动产单元号，不动产单元号关联建设项目全生命周期各环节。土地交付时，开发建设单位凭地籍调查成果、出让合同、出让金缴清和完税凭证等材料，实现“交地即办证”。（牵头部门：市自然资源和规划局、市行政审批服务局）

（二）强化工程施工全程监管。开发建设单位要依法取得施工许可证，严格按照项目用地规划、范围和建设条件以及审查合格的施工图纸进行施工建设，落实容积率、建筑密度、建筑限高及公共服务配套设施等指标要求。加强全过程工程质量闭环管理管控，加大安全生产管理力度，对重大安全隐患防范等方面重点把关，坚守质量安全技术底线。（牵头部门：市住房城乡建设局、市行政审批服务局）

（三）强化商品房销售和预售全程监管。规范商品房销售行为，依法依规进行营销宣传，严禁未达到预售、现售条件进行房屋销售。开发企业应严格规范使用《新建商品房买卖合同（预销售）》，履行合同约定，不得违反购房者意愿强制签订特约服务内容。商品房预售资金应当直接存入监管账户，实行预售资金闭环管理。（牵头部门：市住房城乡建设局）

（四）全面实施商品房预告登记。推进新建商品房“网签备案即预告登记”一件事集成办，商品房买卖合同网签、预告登记申请同步签署，网签备案后通过数据共享智能、无感办理预告登记。新建商品房买卖合同网签备案、预告登记、预查封等信息实时互联互通。通过“网签备案即预告登记一件事”，预防“一房二卖”“先卖后抵”等风险发生，充分保障购房人的合法权益。（牵头部门:市自然资源和规划局、市住房城乡建设局）

（五）全面推行“竣工即办证”。积极推行竣工联合验收，落实验收事项、流程、时限、材料等方面要求，实行规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收，统一出具验收意见，避免“带病交房”“违规交房”。规划核实、土地核验、竣工验收和房屋测绘相关成果与不动产登记信息实现互通共享。建设单位在依法取得竣工验收备案手续后，可持竣工验收备案等材料申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，实现“竣工即办证”。（牵头部门：市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市国动办）

（六）全面落实“交房即办证”。推行“先验收后收房”制度，项目竣工验收备案后，指导开发企业组织业主按照既定程序、方式就其选购的房屋开展验房，对验房过程中业主提出的合理问题及时整改。交房前，开发企业应向购房人提供购房发票，备齐购房人办理不动产权证书所需材料。交房后，开发企业应积极配合购房人办理转移登记，通过“互联网+开发企业平台”录入房屋信息、上传转移登记相关申请资料；对达到办证条件的购房者，要积极授权引导其通过不动产“交房云办证”平台办理转移登记。（牵头部门：市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市税务局）

（七）依法办理涉法涉押交易登记。①银行业金融机构、房屋交易部门和不动产登记机构建立信息共享机制。银行业金融机构在为建设单位办理抵押贷款时，应确保抵押范围不涉及已销售并进行网签备案的房屋和所占用土地使用权。对于土地或在建建筑物抵押的未销售房屋，银行业金融机构出具同意销售（预售）且同意解除拟售房屋对应的土地抵押权或房屋抵押权的承诺，方可销售并进行网签备案。

②支持查封机构与房屋交易、税务、不动产登记机构建立信息共享机制，建立推行“司法处置+税费征缴+不动产登记”协同联办机制，推行执行信息高效传递，实现案件快速办结、税费及时入库、产权登记“零材料”办理。对涉及整宗建设用地使用权或在建建筑物已查封的，经法院依法审查后，认定属于查封前合法购买的房屋，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条情形的，所购房屋及所占用范围内的土地使用权不纳入该查封范围。

③按照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）关于第一顺位保护购房群众利益的规定，对以居住为目的的购房群众已支付全部购房款（含按揭），但开发企业存在未偿还抵押债务的，在依法认定购房者符合“商品房消费者”条件后，不动产登记机构在为购房者办理转移登记同时，可以直接按套注销该房屋的不动产（含土地、在建建筑物、房屋）抵押登记，购房者可以再自行处置（含抵押、转移等）该不动产。对前期房地产建设项目存在土地抵押权未注销，抵押权人已出具同意房屋销售（预售）承诺书的，经购房者知悉，不动产登记机构在函告抵押权人的同时，可以为购房者办理转移登记，抵押权人仍然享有该土地抵押权（不动产登记簿如实记载该宗地土地抵押情况），购房者再行处置（含转移、抵押等）个人不动产的，不受该土地抵押权影响。（牵头部门：市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、烟台金融监管分局、市财政局、市中级人民法院）

（八）依法依规征缴欠税欠费。对建设单位欠缴税费问题，财政、税务等相关部门要按照各自工作职责依法依规征收、追征建设单位及购房人相关税费。支持有权机关在法定期限内采取冻结账户、从存款账户中扣缴，拍卖或者变卖所扣押、查封的财产等措施，用于清缴相关税费。对建设单位应当开具而未开具发票的，税务部门应依法责令建设单位为购房人开具发票。公安部门负责配合相关部门及时介入处置清偿开发建设单位、清偿主体及相关当事人不配合等情况。（牵头部门：市税务局、市财政局、市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市国动办、市公安局）

二、明确责任分工

自然资源部门负责做好规划、供地、不动产登记相关工作，深化“一码管地”，探索推行地籍调查贯穿土地管理全生命周期。实施规划和供地批后监管，牵头推进“交地即办证”“竣工即办证”“交房即办证”常态化。

法院负责会同相关部门建立信息共享机制和协同联办机制，依法规范查封范围，实现案件快速办结。依法公证高效审查购房人提起的执行异议、执行异议之诉案件，及时出具法律文书。

发展改革部门负责将行业主管部门认定产生的房地产领域有关公共信用信息归集至市公共信用信息平台，纳入主体信用记录，会同相关部门依法依规开展联合惩戒。

公安部门负责加大涉不动产登记案件处置力度，依法打击违法犯罪，保障行政执法。

财政、税务及相关业务部门负责按照各自工作职责依法依规征收、追征建设单位及购房人相关税费；财政部门负责指导地方金融组织在依法合规、风险可控的前提下，做好土地或房产抵押贷款办理和解押等工作；税务部门负责对建设单位应当开具而未开具发票的，依法责令建设单位为购房人开具发票。 

住房城乡建设部门负责房屋建筑工程施工质量安全监管、竣工验收备案，商品房预售监管及资金监管、房屋交付，规范商品房交易管理。监督住房城乡建设领域建设条件落实。负责房地产市场监督管理工作。配合推行“网签备案即预告登记”一链办理。

行政审批部门负责办理权限内行政许可等政务服务事项。

人防主管部门负责对防空地下室及兼顾人民防空要求的地下工程防护方面进行监督检查，指导人防工程竣工验收和质量监管。

金融监管总局派出机构负责指导金融机构在依法合规、风险可控的前提下，做好土地或房产抵押贷款办理和解押等工作。

人民银行分支机构负责配合指导商业银行按照协议约定做好监管账户管理工作。 

三、落实保障措施

（一）加强协同管理。各单位要认真履行职责，主动作为，结合“一官两员”制度（首席服务官、帮办员、督办员），借助城建全程服务平台，加强对房地产开发建设项目服务和监管，提前防范项目风险隐患，扭转先违规后整改的被动局面。要强化制度建设，补齐制度短板，加强部门协同，形成部门齐抓共管的局面。要加快“高效办成一件事”服务场景迭代更新，优化审批服务流程，推动减材料、减时间、减费用、减环节、增强便利度等“四减一增”，提高行政审批效率，进一步优化营商环境。

（二）加强责任落实。各级要保持历史遗留问题工作专班常态化运转，持续巩固提升拓展专项整治工作成果。各区市政府（管委）要落实属地主体责任，各部门单位要根据责任分工，履职尽责，按照“谁主管、谁负责”“谁产生问题、谁化解矛盾”原则，积极预防解决职责范围内的问题；要按照全市历史遗留问题工作专班和全市房地产开发项目“三全”集成服务联席会议工作专班工作要求，做好问题处置工作。各区市专班应对群众或企业反映的各类影响办证诉求或项目建设违法违规等问题，进行记录、整理、分类、交办、督办；建立倒查机制，对因监督管理不严格、不到位以及不担当、不作为等导致产生新的房屋产权问题的，要依法依规追究相关部门单位责任；对发现的不担当不作为以权谋私等责任作风腐败问题，及时移送纪检监察机关。

（三）加强信用管理。积极推行“信用承诺简化审批”新型服务模式，对诚信企业的信用与行政审批紧密结合，实现“信用越好，审批越容易”。对失信行为构建跨部门、跨领域的“一处失信、处处受限”联合惩戒机制，将建设单位违法违规行为、合同义务履行等情况纳入房地产市场监管和诚信管理范围，统一记入房地产开发企业信用评价，加强信用惩戒约束力度。

本意见自2024年12月1日起施行，有效期至2029年11月30日。国有土地上的商业、工业等新建项目可参照执行。国家和省相关政策措施作出调整的，从其规定。

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2024年11月1日