专家简介：苏爱锋，中国土地估价师协会与土地登记代理人协会专家库成员、山东省不动产登记代理与土地估价行业协会常务理事、专家库成员、技术标准委员会副主任委员、山东省房地产估价专家委员会成员、2018-2023年度土地评估报告评审专家、烟台市房地产业协会估价分会学术委员会主任、烟台市自然资源和规划局报告评审专家。
2024年1月10日，烟台市人民政府办公室发布《关于公布烟台市城区国有建设用地基准地价的通知》，新一轮烟台市城区土地级别调整与基准地价更新成果正式实施。为做好《通知》的贯彻落实工作，方便社会各界全面了解，中国土地估价师协会与土地登记代理人协会专家库成员、山东省不动产登记代理与土地估价行业协会常务理事、专家库成员、技术标准委员会副主任委员苏爱锋就《通知》内容进行以下解读。
问：基准地价更新的背景依据是什么？
答：烟台市城区现行土地级别和基准地价是2019年完成并经《烟台市人民政府办公室关于公布烟台市城区国有建设用地基准地价的通知》（烟政办发〔2020〕47号）公布施行的。为了落实《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）和《山东省自然资源厅关于做好 2022 年度自然资源评估评价有关工作的通知》(鲁自然资字〔2022〕75号)要求，烟台市自然资源和规划局组织开展了新一轮城镇基准地价更新工作。
问：本轮基准地价公示成果主要有哪些？
答：本轮更新的基准地价成果主要内容包括基准地价标准、土地级别及基准地价图、基准地价修正体系等，具体内容详见《关于公布烟台市城区国有建设用地基准地价的通知》（烟政办字〔2024〕3号）。
问：与上一轮基准地价相比，本轮基准地价主要调整哪些内容？
答：相比上一轮基准地价成果内容，本轮基准地价主要有以下调整：
(一)更新基准日。
基准地价基准日由2019年1月1日更新为2023年1月1日。
(二)基准地价更新范围变化
根据《烟台市国土空间总体规划（2019-2035年）》，以“烟台市城镇开发边界”划定成果为依据，对本轮基准地价更新范围进行了调整。本轮烟台市城区土地级别评定与基准地价更新范围土地面积656.58平方公里（不包括山体面积），较上一轮新增76.61平方公里，基本覆盖了烟台市中心城区城镇开发边界，可满足未来几年烟台市中心城区土地管理和土地市场的发展需求。
(三)各级别基准地价与范围调整
本轮基准地价更新调整将商服用地分成普通商服用地和商服用地（混合用地中分摊商服用地）两部分，更加贴合烟台市房地产市场实际情况。结合近几年房地产市场运行情况，以及影响地价的基础设施配套等因素变化情况，对各用途各级别的范围和基准地价水平进行了更新调整。其中商服用地、住宅用地基准地价水平较上一轮有所下浮，与近几年房地产市场行情相适应；工业用地、公共管理与公共服务用地涨幅较平稳，与土地取得成本增长速度较快相适应。
(四)地价执行标准的调整
1.2023年11月23日，《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（以下简称《分类指南》）正式施行。基准地价体系采用的是《土地利用现状分类》的用途分类，本轮基准地价将《分类指南》与《土地利用现状分类》部分用途对应关系进行衔接。
2.基准地价土地用途按照大类分为商服用地、住宅用地、工业用地和公共管理与公共服务用地，未能覆盖城区内所有建设用地类型，本轮基准地价成果新增加了部分用地类型的基准地价土地用途修正说明，实际应用中，可参考确定适用基准地价标准并进行适当的修正。
3.本轮基准地价对基准地价更新范围内、外未划定级别的土地评估时参照级别进行了明确。
以上地价执行标准的调整增大了基准地价修正系数法的适用范围，增强了基准地价成果的可操作性，减少了估价机构的评估风险，增加了自然资源部门价格管理的便捷度。
打印
关闭