为进一步提高城镇老旧小区改造标准、丰富改造内容、规范改造流程、增强改造效果和群众满意度，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《住房和城乡建设部等部门关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》（建科规〔2020〕7号）、《山东省城镇老旧小区改造内容清单》（鲁建房函〔2021〕13号），就纵深推进全市老旧小区改造工作，提出如下意见。
一、科学确定改造计划目标和改造内容
1.科学确定改造计划目标。各区市应加强统筹谋划，结合小区摸底情况，科学制订城镇老旧小区改造计划。对主动拆除违章建筑并就居民出资方案、让渡小区公共收益、改造后长效管理方式等达成一致的小区，优先纳入城镇老旧小区改造计划。2022年计划改造老旧小区120个片区、建筑面积650万平方米、惠及居民7.7万户；2023年计划改造老旧小区322个、建筑面积758万平方米、惠及居民9.4万户；2024年计划改造老旧小区212个、建筑面积658万平方米、惠及居民8.2万户；2025年对全市老旧小区改造工作开展回头看，查漏补缺，完善提升，全面完成老旧小区改造任务。（市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局负责指导，各区市人民政府、管委负责落实）
2.优化丰富改造内容。根据《烟台市城镇老旧小区改造技术导则（2021版）》提档扩容，在原有11项基础类改造内容基础上，提升建筑屋面和外墙的修缮标准，增加改造内容，将物业管理与服务用房、无障碍及适老化改造、机动车停车位（场、库）、非机动车停车棚及充电设施、室外健身设施及公共活动场地、智能信包箱及快递柜、文化休闲设施、信息发布设施、智慧住区、建筑垃圾资源化利用等10项内容，统一调整为基础类必改内容。通过提高改造标准、丰富改造内容，着力解决老旧小区改造中私搭乱建清理不彻底、架空线缆难入地、生活场景变化小、群众满意度不高等问题，做到既要“里子”，保障市政基础设施更新完善；也要“面子”，优化城市生活场景宜居单元，进一步提高老旧小区居民幸福感、获得感和安全感。（市住房城乡建设局牵头组织，各区市人民政府、管委负责落实）
二、坚持“四前置、四监督”，规范和完善改造项目组织实施
3.业委会前置，尊重民意做好组织发动。坚持党建引领、点燃红色引擎，将城镇老旧小区改造与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合，建立社区党组织领导下的居委会、业主委员会、环境和物业管理委员会、物业企业等多主体参与的小区管理机制和舆情调控机制，协商确定小区管理模式、管理规约及业主议事规则，提高居民参与度，提高舆情处理能力。老旧小区改造申报前，由街道办事处、社区居委会指导和协助小区居民成立业主大会，选举产生业主委员会，全过程参与改造工程实施。未成立业委会的小区暂缓实施改造。街道办事处、社区居委会要组织业主委员会和业主代表开展改造前民意征集和改造后满意度调查，真正做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民，将民主协商贯穿于改造全过程。（各区市人民政府、管委牵头组织，各街道办事处和社区居委会负责落实）
4.物业前置，合理确定改造方式。按照“统筹规划、多元共建、长效运营、自求平衡”原则，因地制宜确定改造方式。鼓励依法合规引进实力央企国企，采取EPC+O一体化建设运营模式，参与城镇老旧小区改造和物业管理。通过业主让渡收益、落实资产权益等方式，吸引市场主体参与养老、托育和停车、快递服务站点等有收益设施的建设和后续运营。通过政府让利，将老旧小区周边闲置资源交由市场主体开发使用、长期经营，以经营收益平衡改造投入。根据《烟台市“红心物业”党建领航工程建设办法》，列入改造范围的老旧小区需先组建红心物业后实施改造，让物业服务贯穿小区改造全过程，协助做好民意征求、施工配合、工程验收、物业承接等工作，及时有效、无缝对接开展物业服务工作。（市住房城乡建设局负责指导，各区市人民政府、管委负责落实）
5.拆违前置，为改造腾挪空间。坚持先治理后改造，巩固全市开展拆违拆临工作成果，继续加大老旧小区综合治理力度。各区市政府（管委）要在老旧小区改造前，扎实组织开展拆除违法建设、恢复私占绿地等治理行动，为老旧小区改造创造必要条件。未开展或未完成拆违拆临的老旧小区，暂缓列入改造范围。（市城管局牵头组织，各区市人民政府、管委负责落实）
6.规划设计前置，科学制定改造方案。坚持改不改居民说了算，改造什么居民来“点餐”，改造前需征求小区三分之二以上业主意见，且获得其中四分之三以上业主同意，承诺自愿支持小区改造、拆除违法建筑，选择物业管理服务方式，并就小区内公共资源建设和利用等达成一致意向。选聘水平高、经验丰富的设计单位，开展设计师进社区活动，认真组织调查摸底，科学编制项目规划，全面掌握小区空间布局和资源情况，结合群众意愿和小区实际状况进行综合研判，按照“一区一策”原则，制定有针对性和可实施性的改造方案。改造方案要在小区内显著位置予以张贴公示，公示服务电话，在广泛征求业主意见的基础上，对改造方案进行完善。对群众改造意愿不强烈、未充分征求小区居民意见、规划设计方案未审核确定、街道社区未落实配合机制的老旧小区，可暂缓或延期改造。（市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市城管局负责指导，各区市人民政府、管委负责落实）
7.实行方案联审和专家评审。区市政府（管委）需组织有关部门对改造方案进行联合审查，联审合格的改造方案需报送市住房城乡建设局，由市住房城乡建设局组织成立城镇老旧小区改造专家委员会，对改造方案进行逐一严格评审。未参加或评审未通过的小区，暂缓实施改造。（市住房城乡建设局负责组织专家评审，各区市人民政府、管委负责项目联审）
8.提高项目审批效率。贯彻落实《关于优化城镇老旧小区改造项目审批的指导意见（试行）》（鲁建审改字〔2020〕24号）和《烟台市自然资源和规划局建设工程规划许可分类审批实施方案》（烟自然资规〔2021〕107号）相关规定，精简优化城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快捷审批工作流程。各区市政府（管委）要建立城镇老旧小区改造项目审批“绿色通道”，按照“一窗受理，一表审批”要求，组织有关部门联合审查改造方案，评审通过后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批；不涉及土地权属变化的改造项目，无需办理建设用地预审与选址意见书、用地规划许可等用地手续，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件；不增加建筑面积（含加装电梯、外墙增加保温层、楼顶平改坡等）、不改变既有建筑功能和结构的城镇老旧小区改造项目，无需办理建设工程规划许可证；不涉及建筑主体结构变动的项目及属于低风险的新建项目，实行项目报建单位和设计单位告知承诺制，可不进行施工图审查；对不涉及权属登记、变更，无高空作业、重物吊装、基坑深挖等高风险施工，建筑面积在300平方米以内的新建项目，可不办理施工许可证。（市发展改革委、市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市行政审批局负责指导，各区市人民政府、管委负责落实）
9.加强施工质量和安全监督管理。各区市住建部门要加强老旧小区改造工程质量安全全过程监管，对参建各方责任主体的质量安全行为实施监督检查，督促各方落实质量安全主体责任。在严格履行工程建设规定程序基础上，严格落实建设单位主体责任和设计单位、施工单位、监理单位、检测机构的相关责任。严格落实工程质量管理制度，严把材料进场检验、关键及特殊节点质量控制等重要关口。制定质量、安全监督检查计划，明确监督人员、监督事项、检查时间和检查频次，依法督促各方主体落实质量、安全责任。加强项目施工现场安全巡查监管，加大施工和监理单位关键岗位人员到岗履职情况核实。落实从业人员安全培训和特种作业人员持证上岗制度，涉及地面开挖、高空作业、重物吊装的，施工人员要做好安全防护。施工现场要安装防护网、防护栏等防护设施，悬挂安全警示标牌，夜间增设安全警示灯，防止发生安全事故。各专营单位主管部门要加强行业监管力度，指导监督参与老旧小区改造的专营单位落实质量、安全责任，确保工程质量合格、施工安全。市住建部门要对各区市老旧小区改造工程质量安全随机抽查。（市住房城乡建设局、市工业和信息化局、市公安局、市城管局等部门按职责分工负责监管，各区市住房和城乡建设部门负责落实）
10.实行改造工程全过程信息化监督。依托“智慧工地”和“智慧住建”管理平台，构建上下联动、分级负责的监管体系，实现项目储备在线监控、改造方案在线备案、项目实施在线调度、方案落实在线核对的全过程信息化监管。各区市住房和城乡建设部门对辖区城镇老旧小区改造信息真实性、准确性、完整性负责。改造工地要全面接入市、区两级“智慧工地”平台，实现24小时闭环监控。有条件的区市通过建设智慧社区加强改造后小区的运维管理。（市住房城乡建设局牵头组织，各区市住房和城乡建设部门负责落实）
11.组织引导居民全过程参与监督。充分利用传统媒体和网络平台，加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。加强舆论引导，设立公开电话、邮箱或微信公众号等，畅通老旧小区改造工程质量安全问题投诉举报渠道，对群众投诉举报及时跟进调查，并及时反馈处理结果。各乡镇政府、街道办事处要充分发挥基层堡垒作用，基层党组织牵头搭建居委会、实施主体、施工单位、监理单位、勘察设计单位、业主自治组织、环境和物业管理委员会参与的议事平台，发挥居民主体作用，落实全程监督机制，明确施工现场居民接待场所、接待人员和接待电话，及时回应居民诉求。（各区市人民政府、管委负责组织落实）
12.加强部门全程监督，完善竣工验收程序。改造项目启动后，各相关职能部门要加大监督检查力度，大力推行第三方机构巡检，督促改造项目规范、高效实施。项目竣工后，按照《烟台市城镇老旧小区改造工程验收管理办法》，由建设单位组织相关责任主体进行项目竣工验收并办理竣工验收备案，并邀请街道、社区以及业主代表等参加。负责监督的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督。验收通过后，建设单位应做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。项目所在地住房城乡建设部门要现场核查老旧小区改造方案确定的改造内容全部完工并通过验收后，方可认定小区改造完成，并报市住建局备案。（市住房城乡建设局负责抽检，各区市人民政府、管委负责落实）
三、进一步完善保障措施
13.加强组织协调。市政府建立城镇老旧小区改造推进联席会议制度，由市政府分管领导为召集人，定期召开城镇老旧小区改造工作联席会议，研究解决城镇老旧小区改造中存在的重大问题，提出城镇老旧小区改造政策、措施和意见。联席会采取月例会制度，及时通报工作进展情况，确保顺利完成城镇老旧小区改造任务。（市老旧小区改造工作领导小组各成员部门负责落实）
14.压实工作责任。根据《烟台市老旧小区改造实施方案》要求，各部门要压实责任、加强配合、统筹整合政策资源，积极推进改造工作。住房城乡建设部门牵头指导和协调老旧小区改造工作，负责组织全市老旧小区摸底调查、改造计划编制、导则标准制定、项目调度评价。市发展改革部门会同市住房城乡建设部门做好中央预算内投资项目储备、投资计划申报和投资计划执行情况监督审查，协调烟台供电公司做好老旧小区供配电设施改造工作。市工信部门负责指导、协调通信企业对小区通信设施建设改造。市财政部门负责争取中央和省级补助资金，统筹安排各级奖补资金。市城管部门负责督导违法建（构）筑物拆除等工作，协调专营单位做好供水、排水、供热、燃气等设施设备改造工作。市公安、民政、商务、卫健、体育、文化和旅游、邮政管理、大数据、供电、移动、联通、电信、广电等相关部门单位按照职责分工，配合做好城镇老旧小区改造工作。各区市政府（管委）、各乡镇人民政府和街道办事处是本辖区城镇老旧小区改造工作的责任主体，层层成立辖区老旧小区改造工作领导小组，主要负责同志要亲自抓，分管同志具体抓。健全工作机制，落实配套政策，科学有序推进城镇老旧小区改造工作。各专营单位要积极参与，按照老旧小区改造方案要求，同步设计、同步施工、同步验收，高质量、高效率完成改造任务。（市老旧小区改造工作领导小组各成员部门、各区市人民政府、管委负责落实）
15.加大调度推进力度。建立“市级统筹指导、区级组织实施、街道协调推进、居民全面参与”工作机制。市区两级领导小组办公室要建立定期调度制度，实行“挂图作战”，加强调度、统计、督查、通报，全面、高效推进城镇老旧小区改造工作。（市住房城乡建设局负责督导，各区市人民政府、管委负责落实）
16.多渠道筹集资金。市区两级财政要加大财政资金投入，采取列支专项资金、申请地方财政专项债等方式，多渠道解决老旧小区改造资金需求。各级各相关部门和单位要立足部门职能、行业优势，积极向上争取城镇老旧小区改造补助资金，最大限度将各级补助资金用足、用好；将老旧小区改造项目和年度城建基础建设项目、相关职能部门组织实施的社区环境改善、养老健身、绿色清洁等社区专项服务功能完善提升项目有机结合起来，加大项目资金整合和倾斜力度。各专业经营单位要履行社会责任，积极参与老旧小区内专营设施更新改造。各金融机构要围绕城市更新和老旧小区改造，积极创新金融产品，发挥“政银企互惠联盟”作用，加大金融支持和服务力度。各区市要深入研究老旧小区闲置资源盘活方式，充分挖掘资源潜力，吸引社会资本参与老旧小区改造和运营。按“谁受益、谁出资”原则，积极引导居民出资，参与房屋维修、设施更新，主动承担产权所有人老旧小区改造义务。（市发展改革委、市财政局、市住房城乡建设局、市地方金融监管局负责指导，各区市人民政府、管委负责落实）
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