烟台市住房和城乡建设局 中国人民银行烟台市中心支行

银保监会烟台监管分局 烟台市住房公积金管理中心

关于印发《烟台市商品房预售资金监管规定》的通知

烟建住房〔2019〕26号

各县市区住房和建设（管理）局、人民银行、银保监分局、住房公积金管理中心：

为进一步加强房屋交易监管，保障房屋交易安全，维护交易当事人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，市住建局根据省住建厅、人民银行济南分行及山东银监局三部门联合制订的《山东省商品房预售资金监管办法》，结合烟台实际，制定了我市的商品房预售资金监管规定，现印发给你们，并就有关事项通知如下：

一、各县市区商品房预售资金监管主管部门应认真贯彻落实《烟台市商品房预售资金监管规定》的文件精神，结合规定规范本区域内商品房预售资金监管工作。

二、各县市区相关部门应按照规定内容认真做好配合工作，保障商品房预售资金监管工作顺利开展。

三、各县市区相关部门需做好有关政策宣传和解读工作，促进商品房预售资金监管工作能够落在实处、扎实开展。

烟台市住房和城乡建设局 中国人民银行烟台市中心支行 

银保监会烟台监管分局 烟台市住房公积金管理中心

2019年11月25日

烟台市商品房预售资金监管规定

为规范商品房预售资金的监管，维护预售商品房交易双方当事人的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）《山东省商品房预售资金监管办法》及我市有关规定，制定本规定。

第一节   一般规定

第一条 烟台市行政区域内商品房预售资金收存、使用和监管，适用本规定。

第二条 本规定所称商品房预售资金，是指房地产开发经营企业依法将其开发的商品房进行预售，由预购人按商品房预售合同约定支付的购房款（包括首付款、按揭贷款、一次性付款、分期付款以及其他形式的全部购房款项）。

本规定所称预售人，是指预售商品房的开发企业。本规定所称预购人，是指购买预售商品房的单位或个人。

第三条 市住房城乡建设主管部门负责指导和监督全市商品房预售资金监管。

各县（市）区住房城乡建设部门（以下简称监管部门）负责组织实施本行政区域内商品房预售资金监管工作。

第四条 商品房预售资金监管，按照专户专存、专款专用、全额监管、阶段控制的原则实施。

第五条 商品房预售资金监管实行监管部门、预售人、监管银行三方共同监管。

商品房预售资金的监管期限为：自取得《商品房预售许可证》开始，至取得竣工综合验收备案证明文件终止。

第二节   监管账户管理

第六条 具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行，经监管部门审核确认后，可以列入商品房预售资金监管合作银行（以下简称监管银行）名录，配合开展商品房预售资金监管业务。

监管银行在提供相应的金融服务时，应与商品房预售资金监管信息系统对接，实现信息互通共享，确保业务办理连续、规范、安全、便捷。

未实现数据对接的商业银行不得列入监管银行名录。

第七条 预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行名录内的商业银行，按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则，开立商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。由监管部门、监管银行、开发企业三方签订统一格式的《烟台市商品房预售资金监管协议》（以下简称监管协议）。

未开立监管账户、签订监管协议的，预售管理部门不得核发《商品房预售许可证》。开立的监管账户、监管银行等信息应在《商品房预售许可证》中予以记载。

同一项目申请办理多个预售许可的，应分别开立监管账户。

第八条 预售人申请开立监管账户时，监管银行应保证账户的唯一性和专用性。该账户只能作为预售资金收存、使用的专用账户，不得与预售人的还贷账户、按揭贷款保证金账户混用，也不得用于其他用途。

第九条 项目预售过程中，监管账户原则上不能更改。

预售人因特殊原因需变更监管账户的，应经监管部门批准后，将原监管账户的结余资金转入新监管账户。办理变更手续期间，暂停办理商品房合同网签业务及预售资金的使用业务。

监管银行在监管的过程中违反《烟台市商品房预售资金监管协议》的约定，而被取消监管资格的，预售人应按本条上款变更监管账户的规定，重新选择其他监管银行开立预售资金监管账户。

第十条 项目竣工综合验收备案后，预售人可申请终止商品房预售资金监管。预售人应向监管部门提交以下材料，并对材料的真实性负责：

(一) 终止监管申请书；

(二) 项目竣工综合验收备案证明文件；

(三) 《商品房预售许可证》；

(四) 授权委托书及受托人身份证复印件。

第十一条 预售人申请终止商品房预售资金监管，监管部门应当自受理之日起2个工作日内完成审核。

符合终止监管条件的，监管部门将出具《终止商品房预售资金监管通知单》。不符合终止条件的，出具不予终止通知单。

监管银行应当按照《终止商品房预售资金监管通知单》要求，终止账户监管。

第十二条 有关部门对商品房预售资金监管账户进行冻结和扣划预售资金的，监管银行在协助执行前，应当向有关部门说明商品房预售资金及监管账户的性质，协助执行后应及时将扣划和冻结的具体情况书面告知监管部门。

第三节  预售资金收存管理

第十三条 商品房预售资金应全部存入监管账户，预购人应将预售资金直接存入监管账户，预售人不得直接收存预购人交纳的预售资金。

第十四条 预售人在销售商品房时，应当通过监管部门提供的网上签约平台签订《商品房买卖合同》，并给预购人出具《商品房预售资金收存通知单》（简称《收存通知单》）。预购人根据《商品房买卖合同》约定的付款时间，凭《收存通知单》到监管银行办理预售资金存入手续。监管银行应根据《收存通知单》将预售资金存入相应的监管账户，并在《收存通知单》上盖章确认。

预购人申请按揭贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）的，发放按揭贷款的银行须将发放的按揭贷款（扣除按揭贷款保证金）直接转入监管账户。

第十五条 当商品房预售资金监管账户入账率不足80%时，监管部门停止该预售许可的合同网签业务及预售资金的使用业务。

预售资金入账率=已存金额÷应存金额；

已存金额=拨款总金额+账户余额；

应存金额=合同约定的首付款或一次性付款金额（合同备案时间计算）+合同约定的其他付款（合同约定时间计算）－贷款保证金（按5%计算）。

第四节  商品房预售资金使用管理

第十六条 商品房预售所得款项，优先用于预售项目的工程建设。包括预售项目建设的施工进度款、购买该项目必需的建筑材料和设备款、缴纳法定税费及其他用于该预售项目工程建设的相关款项。

第十七条 使用商品房预售资金按照全额监管、阶段控制的原则进行。

全额监管是指所有纳入监管账户的预售资金均需按规定向监管部门申请使用。

阶段控制是指商品房预售资金监管按照工程建设进度分为4个阶段，每个阶段的账户余额不小于相应阶段的留存金额。批准预售许可后，工程建成层数达到规划总层数一半前，预售资金监管账户内的余额不少于建安成本总额的60%；工程建成层数达到规划总层数一半至工程主体结构封顶前，预售资金监管账户内的余额不少于建安成本总额的30%；工程主体结构封顶至工程单体施工结束（屋面防水及保护层、内外墙装饰、门窗、电梯安装等施工完毕）前，预售资金监管账户内的余额不少于建安成本总额的15%；工程单体施工结束至取得竣工综合验收备案证明文件前，预售资金监管账户内的余额不少于建安成本总额的5%。

阶段控制的余额是指监管账户中扣除相应额度配套质押资金后的余额。

第十八条 预售人在任何阶段均可多次申请使用预售资金，但不得突破阶段控制额度。

第十九条 建安成本总额的计算方法为预售建筑面积与单位建筑面积建安造价的乘积。单位建筑面积建安造价按以下标准计算：

高层（19层及以上）按2440元/平方米计算；

高层（12～18层）按2110元/平方米计算；

小高层（7～11层）按1880元/平方米计算；

多层（6层及以下）按1640元/平方米计算。

建安成本的标准可由市住房城乡建设主管部门组织专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定，调整公布。

第二十条 预售人申请使用预售资金，应当向监管部门提出用款申请。如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责：

(一) 企业用款申请表（含资金用于本工程建设承诺）；

(二) 工程进度影像资料；

(三) 监管账户银行余额对账单；

(四) 授权委托书及受托人身份证复印件。

第二十一条 商品房预售资金监管账户中应根据房地产开发主管部门出具的《房地产开发项目配套设施质押资金通知书》留存配套质押资金。配套质押资金的留存按照“动态监管、逐步增加”方式在预售资金监管账户中质押，具体质押方式为：

配套质押资金质押额=（预售网签备案成交面积）÷（批准预售总面积）×1.5×（配套质押资金总额）

当预售网签备案成交面积达到批准预售总面积的2/3时，质押达到配套质押金总额，且不再增加。

项目取得《配套设施交付使用证》后，可全部解除配套质押资金的监管。

第二十二条 商品房预售资金的管理和使用与开发企业综合管理等级挂钩。

等级为AAA级的开发企业，阶段控制比例可降低5个百分点；等级为AA级的开发企业，阶段控制比例可降低3个百分点；等级为A级的开发企业，正常监管；等级为B级的开发企业，阶段控制比例提高10个百分点；等级为C级的开发企业，阶段控制比例提高20个百分点。

开发企业综合管理等级以上一年度烟台市住房和城乡建设局公布的等级评价结果为依据。

第二十三条 预售人申请使用预售资金的，监管部门应当进行必要的现场勘查，并自受理之日起3个工作日内完成审核，出具《预售资金使用通知单》。

监管银行必须按照监管协议的内容要求，凭《预售资金使用通知单》支付相应款项。

第二十四条 预售人可凭商业银行出具的商品房预售资金现金保函，担保使用相应额度内的应留存预售资金。具体办法由市住房城乡建设主管部门另行制定。

第五节  其他事项

第二十五条 预售人有下列行为的，监管部门责令其限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其商品房预售的合同网签业务及预售资金的使用业务，并依法予以行政处罚：

（一） 未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的；

（二） 变相逃避商品房预售资金监管的；

（三） 未按规定使用商品房预售资金的；

（四） 提供虚假材料的；

（五） 未按时支付施工企业工程款，导致农民工工资严重拖欠的；

（六） 其它违反本规定或《烟台市商品房预售资金监管协议》的行为。

第二十六条 监管银行有下列行为的，监管部门将按《烟台市商品房预售资金监管协议》暂停或终止其监管银行资格，两年内不得新开立预售资金监管账户。同时将该行为通报市人民银行与市银监局，并追究监管银行相应的法律责任：

（一） 未将预售资金按规定存入监管账户或未将按揭款划入监管账户的；

（二） 拒收预售资金或在收到预售资金后拒绝在《商品房预售资金收存通知单》上盖章的；

（三） 未经监管部门批准，擅自支付监管账户中的预售资金的；

（四） 擅自截留、挪用或拖延支付商品房预售资金的；

（五） 未按监管部门要求及时提供账户明细和余额的；

（六） 其他违反本规定或《烟台市商品房预售资金监管协议》的行为。

第二十七条 按揭贷款银行未将发放的按揭贷款（扣除按揭贷款保证金）直接转入监管账户的，监管部门将通报市人民银行与市银监局，责令其不得继续办理该项目的按揭贷款业务。

第二十八条 施工、监理、材料供应等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用预售资金的，监管部门将其违规行为提报有关主管部门，并记入企业不良行为记录。

第二十九条 监管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条 本规定自2020年1月1日起实施，有效期至2022年12月31日。