唐波代表：
您好！您提交的《关于在土地增值税清算过程中合理分摊成本费用的建议》（财政经济类编号：1702193）已收悉。首先感谢长期以来您对我市地税工作的大力支持，您在建议中分析了我市土地增值税清算时成本费用的分摊现状及存在问题，并提出了相关建议。我局及时与国土、住建部门进行了沟通调研，现回复如下：
一、土地成本分摊问题
针对您提到的土地成本分摊问题，我局与市国土局进行了沟通调研，具体说明如下：
一是按照烟台市国土资源局和烟台市财政局联合下发的《关于经营性建设用地储备出让评估测算有关事项的通知》（烟国土资发[2015]13号）中规定，在测算土地出让金时包含地下建筑相关费用。在与国土部门调研时也说明在下文之前也是一直包含地下建筑测算土地出让金的。
二是《烟台市地下空间国有建设用地使用权管理办法》解读中指出，地下空间规划是城市规划的重要组成部分，将地下空间开发利用纳入许可审批事项的规范化管理之中。明确地下空间建设用地出让金收取及出让年限等方面内容。说明在这之前没有具体规范，办法出台明确了地下空间缴纳土地出让金的标准和能够办理不动产登记证，还不能说明出台办法之前地下空间不缴纳土地出让金。同时解读还指出：“《办法》的出台，特别是其中关于出让金方面的规定，将极大调动社会资金开发地下空间的积极性，填补了我市地下空间立法的空白，使得地下空间开发建设有法可依，势必引导部分建设项目转而开发利用地下空间”，也可以间接说明之前地下空间缴纳土地出让金，《办法》出台后地下空间缴纳土地出让金的标准降低了。
综上所述，在缴纳土地出让金时应包含地下空间，因此在清算土地增值税时地下空间需要分摊土地成本。
二、基础设施配套费分摊问题
您在建议中提到，国家税务总局于2009年5月12日印发的《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）通知中第二十一条第（五）项规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”认为按照地上地下总可售面积平均分摊不合理。
《烟台市人民政府关于收取城市基础设施配套费有关问题的意见》（烟政发[2004]86号）中规定：“新建居住建筑、公共建筑等建设项目,城市基础设施配套费按建筑面积每平方米 253 元收取”。其中建筑面积未明确是地上建筑面积，还是包括地下建筑面积，由于在确定建筑面积要有合法依据，因此我局在具体清算时依据规划部门出具的规划许可证上的建筑面积对基础设施配套费进行合理分摊。
三、我市具体分摊费用的说明
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
同一项目中的土地价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑面积，应由总可售建筑面积平均承担。狭义的可售面积是指《预售许可证》标注的“可售面积”；广义的可售面积是指“总建筑面积”-“产权属于全体业主所有的建筑面积”-“无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积”。
我市房地产开发商建成的地下停车场等虽不允许销售，但其产权并未归业主所有，也未无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，属开发商拥有或控制的资产。
土地增值税清算过程中扣除项目的承担者为广义的可售面积。该面积包含虽不得对外销售（无法办证），但归开发商所拥有或控制（有限或不完整权利）的建筑面积。因其总产权登记在开发商名下，税务处理上相当于固定资产待遇，因此结合我市实际，应该分摊总土地价款及其他成本费用金额。
青岛在2014年就对地下空间单独收取土地出让金进行了明确，因此地上土地出让金不分摊到地下空间。而我市是今年才明确地下空间单独收取，与青岛情况不一致，因此在今年我市明确地下空间单独收取土地出让金之后，我局将对地下空间分摊地下土地出让金，不分摊地上土地出让金。
四、下一步打算
土地增值税是地税的一个主要税种，土地增值税清算牵扯面广、计算复杂、对清算人员的业务水平要求较高，计算土地增值税不光要考虑成本费用的分摊问题，更要考虑成本费用的合法性和有效性，扣除项目须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
我市土地增值税清算依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及其他有效文件的规定执行。
土地增值税清算的成本费用扣除要坚持合法性、真实性、有效性、一贯性原则，针对您提出的建议，我局将及时反映到总局和省局，建议总局、省局结合实际进一步明确土地增值税相关分摊费用的政策，待国家出台有关新的土地增值税清算细则规定后，我们将按照明确后的新规定执行。
希望您对地税工作继续献言献策！
烟台市地方税务局
2018年2月24日
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